“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试一样，拿成绩单要给父母看一样。”3月31日，万科董事会主席郁亮在业绩说明会上如此开场。他说，2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，“在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”
30日晚间，万科发布的2021年报显示其净利润同比下降45.7%，接近腰斩。不过公司拿出了高比例的分红方案，并推出20亿到25亿金额的回购预案。
业绩会上，郁亮亲自走上台前，对公司2021年度业绩大幅下滑公开作反思，并就投资者关心的问题一一作答。
从管理和业务层面进行反思
对于2021年公司净利润下滑的原因，郁亮从管理和业务两个方面做了反思。他表示，在管理方面，公司存在离散度大的问题。万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有的单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。
主要体现在两方面：第一，项目操盘能力的分化。万科做过不少好的项目，但没能将这些好项目的优点完全复制推广，转为整个集团的优势。
第二，少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制，投资额度直接分到区域，提高了一线的积极性，但在市场深度调整的时候，也容易造成当地公司高估自身市场潜力，存在“我是例外”的侥幸心理，拿下了自己消化不了的项目。
在业务层面，万科多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。郁亮表示，2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。
企稳回升的五大基础
回顾过去，展望未来。2022年，万科业绩是否能“止跌企稳，稳中提升”？对此，郁亮表示，万科的信心来自于两个外部基础和三个内部基础。
第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。郁亮表示，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整,利来老牌游戏登录，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。
郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿元的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。
另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。
他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。
第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。经营、服务类业务持续向好，物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。
郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。
发展需要新方式
优质房企对“出险”房企优质项目的收并购一直是行业关注的焦点。在谈及收并购问题时，郁亮强调，万科将把握两个原则，第一个原则是首先要保证自己的安全，不给行业添麻烦。第二是在确保自己安全，不给行业添麻烦的情况下，万科尽自己的所能去做一些对行业健康发展、良性循环有利的事情，所以公司也会留意相关的机会。
郁亮表示，现在很多人关心行业出现集中度提高问题，其实要根据一个原则??谁能够用新的发展方式谁就能进，按照原来传统的增长方式就要退。
“原来传统方式的特点是以速度规模作为加法，以高金融杠杆作为乘法的发展模式。凡是沿着过去这种模式走下去的，可能都会退。如果说今天不再简单追求速度规模，不再用高金融杠杆，我觉得都能活下来。”郁亮表示，进退是取决于企业经营是否稳健，发展就是要转换到新的模式上去。
他表示，由于地产行业本地化特征特别明显，所以头部企业的集中度可能会有所提高，但是市场里面仍然会有众多的中小发展商，因为这是本地化所决定的。
至于现在万科处于行业什么位置？郁亮坦言，万科仍然希望是这个行业的头部力量，仍然是行业的第一阵营。
已取消所有高管层级，全部下沉到前线
向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题。当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待给大家交上合格的答卷。
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